CBRE Middle East, pemimpin global di bidang real estate komersial, baru saja merilis Laporan Pasar Real Estat Arab Saudi Q1 2026. Laporan ini menyoroti bagaimana pasar menunjukkan penyesuaian strategis, faktor permintaan struktural yang stabil, dan kepercayaan investor yang tetap, meski di tengah situasi ekonomi regional yang lebih rumit.
Di awal tahun 2026, kondisi makroekonomi Arab Saudi menunjukkan adaptasi yang jelas, terpengaruh oleh tekanan eksternal dan perubahan kebijakan domestik. Pertumbuhan PDB riil melambat menjadi 2,8% dibanding tahun lalu pada Q1, dengan proyeksi pertumbuhan penuh tahun 2026 direvisi menjadi 1,9% akibat penurunan signifikan dalam produksi dan ekspor minyak serta pertumbuhan non-minyak yang melambat. Sementara itu, inflasi tetap stabil di angka 1,8%, dan investasi asing langsung menunjukkan momentum yang kuat, naik 90% dibanding tahun lalu pada Q4 2025, yang menandakan kepercayaan terhadap prospek jangka panjang Kerajaan. Kebijakan fiskal yang ekspansif mendukung investasi infrastruktur besar-besaran, seiring dengan reformasi pasar modal yang sedang berlangsung untuk meningkatkan likuiditas dan akses investor. Dalam konteks ini, sektor real estat tetap menunjukkan kekuatan, dengan nilai transaksi mencapai SAR 112 miliar pada Q1 2026, naik 6,8% dibanding tahun lalu, didukung oleh kondisi pembiayaan yang lebih baik dan akses modal yang lebih kuat. Reformasi regulasi, termasuk pengukuhan kepemilikan asing dan peningkatan transparansi pasar, semakin memperkuat partisipasi institusi dan menyelaraskan sektor ini dengan standar global.
Pipa pengembangan juga berkembang, dengan pergeseran dari pertumbuhan yang dipimpin oleh konstruksi menuju pengelolaan aset jangka panjang. Proyek-proyek besar terus maju, dengan Riyadh sebagai pusat aktivitas. Reposisi strategis juga terlihat di berbagai pengembangan unggulan, seperti fokus NEOM yang semakin mendalam pada infrastruktur AI dan data, serta kemajuan proyek-proyek seperti Diriyah dan Menara Jeddah. Pipa tetap ini, didukung oleh investasi publik dan swasta, memperkuat ambisi jangka panjang Kerajaan dalam Visi 2030.
Pasar perkantoran tetap mengalami kekurangan pasokan fundamentalis, terutama untuk ruang prime, dengan tingkat hunian Grade A hampir mencapai kapasitas penuh. Permintaan terus didorong oleh program Regional Headquarters (RHQ), yang menarik ratusan perusahaan internasional untuk membangun kehadiran fisik di ibu kota. Meskipun pasokan baru diperkirakan akan memoderasi pertumbuhan sewa dalam jangka panjang, permintaan struktural terus melampaui ketersediaan. Di pasar lain seperti Jeddah dan Dammam, kinerja perkantoran tetap stabil, meskipun ada pemisahan yang jelas antara aset Grade A modern dan stok yang lebih tua, di mana para penyewa semakin memprioritaskan kualitas, fleksibilitas, dan infrastruktur digital.
Sektor residensial juga terus aktif, didukung oleh pertumbuhan populasi, inisiatif perumahan yang didukung pemerintah, dan penetrasi hipotek yang semakin meluas. Namun, pengiriman pasokan yang sedang berlangsung di kota-kota besar berkontribusi pada lingkungan pasar yang lebih seimbang. Sewa residensial di Riyadh mengalami penurunan sebesar 2,1% dibanding tahun lalu pada Maret 2026, menandakan pergeseran menuju harga yang lebih berkelanjutan di ibu kota. Penurunan ini menunjukkan dampak dari reset regulasi September 2025 (Pembekuan Sewa 5 Tahun), yang mengakhiri siklus pertumbuhan sewa yang berkelanjutan. Di bawah mandat baru REGA, sewa untuk sewa yang ada ditegaskan pada level September 2025, sementara inventaris baru harus menyesuaikan dengan nilai terakhir yang tercatat di platform Ejar. Perubahan regulasi ini memberikan dasar yang stabil bagi baik sewa yang ada maupun inventaris baru, secara efektif mendinginkan lonjakan spekulatif.
Sektor ritel menunjukkan pergeseran yang nyata menuju perdagangan digital, tren yang semakin terakselerasi oleh kejadian terbaru, dengan dampak pada pergerakan konsumen dan pola belanja. Pembayaran elektronik menyumbang 85% dari total pembayaran ritel pada 2025, menggambarkan adopsi digital yang semakin cepat. Konsumsi domestik, terutama di bidang makanan & minuman (F&B) dan fashion, tetap kuat dan membantu menstabilkan sektor ini, mengimbangi fluktuasi dalam pariwisata internasional. Pasokan ritel baru semakin terintegrasi dalam rencana induk penggunaan campuran, dengan pengembang memprioritaskan outlet F&B sebagai pendorong kunjungan utama. Proyek-proyek besar seperti The Avenues Riyadh, Westfield Jeddah, dan Westfield Riyadh akan segera dibuka, menambah ruang signifikan. Meskipun terjadi pergeseran pasar, sewa untuk mal regional dan super regional tetap stabil, dengan pemilik umumnya mempertahankan tarif dan tidak banyak menawarkan konsesi. Fokus untuk pusat ritel yang sukses kini adalah menciptakan ruang yang ramah pejalan kaki, berorientasi komunitas, yang menempatkan kesehatan, kemewahan, dan fitur digital sebagai prioritas.
Performa pasar perhotelan mencerminkan dampak dari pembatasan terhadap pergerakan internasional untuk rekreasi dan perjalanan bisnis regional, dengan penurunan tahun ke tahun dalam okupansi dan RevPAR dibandingkan dengan Q1 tahun lalu. Dampak terbesar dirasakan di Riyadh dan Dammam, sementara Jeddah dan Mekkah tetap dalam kondisi positif di semua metrik YTD, mencerminkan dampak positif dari permintaan pariwisata religius. Namun, di tengah dukungan pemerintah yang berkelanjutan, pipa pasokan masa depan terus berkembang, dengan ribuan kunci baru yang sedang dikembangkan di kota-kota utama dan sekunder, dengan sektor perhotelan tetap sebagai pilar utama dalam ambisi Arab Saudi untuk menarik 150 juta pengunjung tahunan pada 2030.
Sektor industri & logistik terus muncul sebagai pilar kunci diversifikasi ekonomi. Permintaan untuk gudang Grade A tetap kuat di tengah keterbatasan pasokan, mendorong pertumbuhan sewa di pusat-pusat besar seperti Riyadh dan Jeddah. Proyek infrastruktur strategis, termasuk koridor logistik dan pengembangan rantai pasokan terintegrasi, semakin memperkuat posisi Kerajaan sebagai pusat perdagangan dan distribusi regional. Meski ada tantangan operasional terkait dengan gangguan rantai pasokan global, fundamental jangka panjang tetap sangat positif, didukung oleh pertumbuhan e-commerce dan ekspansi industri.
Matthew Green, Kepala Riset di CBRE MENA, mengomentari, “Lanskap real estat Arab Saudi terus berkembang dengan cepat, menanggapi perubahan regulasi terbaru dan pola permintaan yang berubah. Hal ini mengakibatkan perbedaan yang semakin besar dalam kinerja sektor.”
